河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 河南省財(cái)政廳
關(guān)于印發(fā)《河南省住宅專項(xiàng)維修資金
管理實(shí)施細(xì)則》的通知
豫建〔2012〕76號(hào)
各省轄市、省直管縣房管局（房管中心）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，財(cái)政局：
為了加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令）精神，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財(cái)政廳制訂了《河南省住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》貫徹執(zhí)行。
二○一二年四月十七日
河南省住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），結(jié)合我省實(shí)際制定本細(xì)則。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅（含與商品住宅相連的非住宅部分）、已售公有住房專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本實(shí)施細(xì)則。
本細(xì)則所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。
第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、非產(chǎn)權(quán)式樓內(nèi)存車庫(kù)等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省財(cái)政廳負(fù)責(zé)全省住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
市、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)成立住宅專項(xiàng)維修資金管理專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)資金的歸集、管理和使用。
第二章 交 存
第六條 交納住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的業(yè)主范圍按《管理辦法》第六條執(zhí)行。
第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%－8%。
各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。
第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：
（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。
第九條 業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第十條 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅和已售公有住房業(yè)主所交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門代管。
市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。
第十一條 首期住宅專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽署購(gòu)房合同后30日內(nèi)，將維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，或者委托房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收存入專戶。
（二）由業(yè)主或維修資金管理部門委托房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收的，自代收之日起15日內(nèi)轉(zhuǎn)存到住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
（三）未售出部分應(yīng)交的維修資金在辦理房屋初始登記時(shí)由開發(fā)建設(shè)單位先予足額墊交，待房屋售出時(shí)由開發(fā)建設(shè)單位足額扣回。
（四）公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)將提取的維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
第十二條 未按本細(xì)則規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。
第十三條 專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位及房地產(chǎn)管理部門代收的維修資金應(yīng)當(dāng)使用省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
第十四條 住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實(shí)行業(yè)主自主管理。
實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。代管單位應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金有關(guān)賬目移交業(yè)主委員會(huì)。
未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)決定委托政府代為管理的，其維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)代為統(tǒng)一管理。
已售公有住房提取的住宅專項(xiàng)維修資金由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。
第十五條 維修資金自存入維修資金專戶之日起按國(guó)家規(guī)定銀行活期存款利率計(jì)息，由代管單位與專戶管理銀行按年結(jié)存到戶。
第十六條 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。
未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由市、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。
第三章 使 用
第十七條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)愛護(hù)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理。
第十八條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，為業(yè)主提供服務(wù)所發(fā)生相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得從維修資金中列支。
商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位施工損壞的應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，其維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十條 下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第二十一條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照《管理辦法》第二十條、第二十一條規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅涫褂冒凑找韵鲁绦蜣k理：
（一）制定方案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)意見及查看結(jié)果提出維修計(jì)劃建議，制定《維修和更新、改造方案》及相應(yīng)的維修預(yù)算（附件1）。
沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會(huì)提出使用建議，并在市、縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下委托相關(guān)單位制定維修和更新、改造方案。
（二）業(yè)主確認(rèn)
《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物面積三分之二以上，且占有相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過或書面同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間為7天以上。
（三）辦理備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到項(xiàng)目所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理專項(xiàng)維修資金使用備案。要件齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在接件后3個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看和有關(guān)資料作出使用決定。
辦理備案需提交下列文件：1.《維修和更新、改造方案》及維修預(yù)算；2.《業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明》（附件2）；3.《維修和更新、改造公示證明》（附件3）。
市、縣房地產(chǎn)管理部門自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將維修和更新、改造工程款劃撥到該維修資金使用專戶，并按照相關(guān)業(yè)主所占建筑面積的比例制定《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》（附件4），按分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶中扣減。
（四）竣工驗(yàn)收
工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、施工企業(yè)、監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，并簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。
（五）工程決算
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位按照工程量情況作出決算書，并進(jìn)行公示，公示時(shí)間為7天以上。
第二十二條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)后的使用程序，按照《管理辦法》第二十三條執(zhí)行。
第二十三條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可由本區(qū)域業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主共同認(rèn)定后直接提出維修資金使用申請(qǐng)，并辦理相關(guān)手續(xù)，其維修費(fèi)用由本區(qū)域相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積的比例據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/P>
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市、縣房地產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第二十四條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用在維修資金增值資金中列支，并與專項(xiàng)維修資金分賬核算。
第二十五條 在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的情況下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定購(gòu)買國(guó)債。購(gòu)買國(guó)債時(shí)應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。
利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主大會(huì)同意或經(jīng)專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
第二十六條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：
（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；
（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；
（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
第四章 維修資金的補(bǔ)交和續(xù)交
第二十七條 業(yè)主分戶帳面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30％時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交已用部分。業(yè)主委員會(huì)或維修資金管理部門應(yīng)限定其時(shí)限，30日內(nèi)續(xù)交存入各市、縣維修資金專戶。
業(yè)主未按規(guī)定時(shí)限續(xù)交的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知其交納時(shí)限。逾期不交納者，業(yè)主委員會(huì)可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
第二十八條 住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交。
（一）維修資金補(bǔ)交范圍
凡在各市、縣行政區(qū)域內(nèi)，已建成且未交納維修資金的住宅小區(qū)（公有住房、單位集資房及個(gè)人已購(gòu)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房）均應(yīng)統(tǒng)一交存住宅專項(xiàng)維修資金。單位代收的維修資金都應(yīng)統(tǒng)一歸集到各市、縣住宅專項(xiàng)維修資金管理部門在專業(yè)銀行設(shè)立的專用賬戶。
（二）維修資金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)
在本細(xì)則實(shí)施前，各市、縣已建立維修資金管理辦法的按原辦法補(bǔ)交；未建立維修資金管理辦法的按本細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由業(yè)主大會(huì)（未成立業(yè)主大會(huì)的由市、縣維修資金管理部門規(guī)定）決定一次性補(bǔ)交或逐年補(bǔ)交，但最長(zhǎng)補(bǔ)交年限不得超過5年。
（三）維修資金補(bǔ)交方式
未交納維修資金或未按規(guī)定數(shù)額交納維修資金的購(gòu)房人及公有住房售房單位，應(yīng)自本細(xì)則實(shí)施之日起到各市、縣維修資金管理部門核算并交存維修資金。具體補(bǔ)交措施由各市、縣房地產(chǎn)管理部門制定。
第五章 監(jiān)督管理
第二十九條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第三十條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：
（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；
（二）公有住房出售單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收交同級(jí)國(guó)庫(kù)。
第三十一條 市、縣房地產(chǎn)管理部門，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；
（三）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
第三十二條 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市、縣房地產(chǎn)管理部門及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。
市、縣房地產(chǎn)管理部門及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。
市、縣房地產(chǎn)管理部門和專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十三條 住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受同級(jí)審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
第三十四條 住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條 住宅專項(xiàng)維修資金未按規(guī)定統(tǒng)一交存到資金專戶的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理預(yù)告登記、所有權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
第三十七條 業(yè)主或使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位、公有住房原售房單位及相關(guān)單位之間就維修資金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以協(xié)商解決，也可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。
第三十八條 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)用房可參照本細(xì)則執(zhí)行。
第三十九條 本細(xì)則由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳共同解釋，自發(fā)布之日起施行。
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