河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
河南省發(fā)展和改革委員會(huì)
河南省國土資源廳
中國人民銀行鄭州中心支行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局
關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見
豫建【2014】119號(hào)
各市、縣人民政府,省人民政府各部門:
為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)定市場預(yù)期,貫徹落實(shí)中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》精神,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。經(jīng)省政府同意,結(jié)合我省實(shí)際,提出如下意見:
一、加大保障性住房建設(shè)力度
(一)加快保障性住房建設(shè)。各市、縣政府有關(guān)部門要按照國家要求,落實(shí)好相關(guān)優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)各地積極探索建立民營資本、企業(yè)及非營利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營管理的體制機(jī)制,探索用政府投資平臺(tái)、基金等方式,收購部分中小戶型作為保障性住房房源,逐步擴(kuò)大保障面,將外來務(wù)工人員住房困難問題列入保障范圍,切實(shí)解決我省城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題。
(二)強(qiáng)化棚戶區(qū)改造措施。各地要抓住機(jī)遇,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化措施,確保完成年度目標(biāo)任務(wù)。要積極采取貨幣補(bǔ)償安置方式,擴(kuò)大居民選擇余地,提高安置效率,為“惠民生、穩(wěn)增長”提供支撐,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長和社會(huì)和諧發(fā)展。
(三)加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、財(cái)務(wù)可持續(xù)的原則,積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造支持作用;對(duì)地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃棚戶區(qū)改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設(shè)的安排,納入開發(fā)性金融支持范圍,提高資金使用效率。
二、支持住房合理消費(fèi)需求
(四)積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期,合理確定貸款利率,優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
(五)積極向依法誠信經(jīng)營的企業(yè)發(fā)放貸款。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,合理配置信貸資源,支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。對(duì)于建設(shè)144平方米以下中小戶型、普通商品房項(xiàng)目,項(xiàng)目最低資本金按20%執(zhí)行,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。
(六)鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)信貸。各市、縣政府對(duì)積極支持保障性住房和房地產(chǎn)信貸的銀行,在住房公積金、住房維修資金存儲(chǔ)方面可優(yōu)先支持。
(七)降低和減免住房交易有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)家庭購買首套面積在90平方米以下(含90平方米)住房的,契稅按1%稅率征收;對(duì)面積在90-144平方米(不含90平方米)的,積極研究契稅優(yōu)惠政策。個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過5年(含5年)的普通商品房,免征營業(yè)稅,個(gè)人購買房屋時(shí)間按房屋買賣合同訂立時(shí)間為準(zhǔn)。
三、充分發(fā)揮住房公積金作用
(八)提高住房公積金貸款額度。各地住房公積金管理委員會(huì)要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r,適度提高住房公積金貸款額度。逐步將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍,對(duì)農(nóng)民工購房、租房給予支持。
(九)放寬住房公積金貸款條件。職工連續(xù)正常繳存6個(gè)月(含)以上,可申請住房公積金貸款購房。使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房,套型建筑面積在90平方米(含)以下的,貸款首付款比例可以不低于20%;套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付比例可以不低于30%。對(duì)購買首套房屋的認(rèn)定以房管局提供的繳存職工申請家庭名下現(xiàn)有住房套數(shù)為準(zhǔn)。符合低保、低收入、特困標(biāo)準(zhǔn)的職工,可申請個(gè)人住房公積金貸款貼息。
(十)增加住房公積金貸款品種。鼓勵(lì)支持有條件的地區(qū)積極開展個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù),積極探索開展公積金異地貸款,以緩解繳存職工購房資金不足的壓力。在確保資金安全的前提下,為繳存職工提供較多的資金政策支持。
四、完善住房和土地供應(yīng)機(jī)制
(十一)抓好住房用地供應(yīng)。各地要進(jìn)一步做好住房用地征收和供應(yīng)工作,根據(jù)商品住房用地供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃,保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。各市、縣要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》繋齑媪亢褪袌龉┣笞兓闆r,因地制宜,合理確定商品住宅用地供應(yīng)量。對(duì)于商品住房供應(yīng)不足的市、縣,原則上下一年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量可以適當(dāng)放寬到上年度實(shí)際供應(yīng)量的120-150%;對(duì)于商品住房庫存量較大,按今年月均銷售量計(jì)算,消化庫存期限超過24個(gè)月的市、縣,要適度減少商品住房用地供應(yīng)量。加強(qiáng)對(duì)已供住房用地的監(jiān)管工作,嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè),及時(shí)發(fā)現(xiàn)處置閑置土地,打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。
(十二)完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,對(duì)套型建筑面積比例全部放開,充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。在優(yōu)先滿足首次置業(yè)的中小戶型普通商品住房需求的原則下,支持企業(yè)建設(shè)各類滿足市場需求的商品房。鼓勵(lì)進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和有條件的農(nóng)村群眾在城鎮(zhèn)購買商品住房。
(十三)積極培育發(fā)展房屋租賃市場。發(fā)揮房屋買賣市場和房屋租賃市場的雙輪驅(qū)動(dòng)作用,鼓勵(lì)基金或民間資本進(jìn)入房屋租賃市場,通過成立專業(yè)房屋租賃機(jī)構(gòu),開展房屋租賃專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、經(jīng)營租賃型普通商品房;鼓勵(lì)大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展房屋租賃托管業(yè)務(wù)。政府有關(guān)部門在立項(xiàng)、報(bào)批、建設(shè)、經(jīng)營、稅收等方面給予一定的優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)社會(huì)公眾出租自有房屋,盤活租賃市場,形成新商品住房、二手房與租賃房三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。
五、優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境
(十四)提高服務(wù)水平。各政府部門要簡化行政審批環(huán)節(jié),簡化辦事程序,縮短審批時(shí)限,實(shí)行一站式服務(wù),進(jìn)一步清理取消不合理收費(fèi)項(xiàng)目。文物、環(huán)保部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作要提前做好文物勘探和環(huán)境評(píng)估工作,確保項(xiàng)目按時(shí)開工建設(shè)。供電、供氣、供水、通信等行業(yè)對(duì)保障性住房和房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè),要積極主動(dòng)配合,實(shí)施跟蹤服務(wù),依法規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為。
(十五)支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化重組。引導(dǎo)有資信實(shí)力和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè),通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán),對(duì)具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項(xiàng)目,允許企業(yè)以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行合作,鼓勵(lì)規(guī)模化開發(fā)和集團(tuán)化運(yùn)作,支持企業(yè)跨區(qū)域、多元化和品牌經(jīng)營。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化,在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo),并滿足公共配套設(shè)施的情況下作出的戶型調(diào)整,規(guī)劃部門應(yīng)予以審批。
(十六)改革工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管方式。除國有資金投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目外,其它房地產(chǎn)項(xiàng)目可以由建設(shè)單位自主選擇招標(biāo)發(fā)包或直接發(fā)包,建設(shè)單位要依法將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位,并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。要依法辦理質(zhì)量安全監(jiān)督、建筑工程施工許可等手續(xù),確保工程建設(shè)項(xiàng)目合法合規(guī)。
(十七)加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。商品房預(yù)售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”界定為:低層和多層(即六層及以下)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面二層,中高層(即七層至九層)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面三層,高層(十層及以上)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面四層及以上。對(duì)符合預(yù)售條件的項(xiàng)目,要及時(shí)發(fā)放預(yù)售許可證。
(十八)強(qiáng)化合同意識(shí)。嚴(yán)格履行商品房買賣合同,支持房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場形勢作出價(jià)格調(diào)整。對(duì)出現(xiàn)合同糾紛問題,地方政府和有關(guān)部門要依法處理,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
六、加強(qiáng)市場分析監(jiān)測
(十九)建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé),城市人民政府抓落實(shí)。各地政府要在國家和我省政策指導(dǎo)下,根據(jù)權(quán)責(zé)一致要求,因地、因時(shí)施策,科學(xué)主動(dòng)作為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。各級(jí)房管、發(fā)展改革、財(cái)政、國土、統(tǒng)計(jì)、稅務(wù)、金融等部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及發(fā)展趨勢的分析研究,定期公布土地供應(yīng)、住房供應(yīng)和房價(jià)變動(dòng)等情況,及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布市場供求信息,完善房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,市場庫存壓力大的市、縣要及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案,及早有效化解市場風(fēng)險(xiǎn)。
(二十)加強(qiáng)輿論正確引導(dǎo)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策宣傳,引導(dǎo)媒體全面、客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場情況,正確引導(dǎo)住房消費(fèi),穩(wěn)定市場預(yù)期。
本《若干意見》自下發(fā)之日起施行,各市、縣可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,研究制定促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的具體措施。
河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 河南省發(fā)展和改革委員會(huì)
河南省國土資源廳 中國人民銀行鄭州中心支行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局
二O一四年九月三十日