河南省人民政府辦公廳
關于印發河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存
專項行動方案(2016—2018年)的通知
豫政辦 〔2016〕174號
各市、縣人民政府,省人民政府有關部門:
《河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案(2016—2018年)》已經省政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。
河南省人民政府辦公廳
2016年9月28日
河南省推進供給側結構性改革
商品房去庫存專項行動方案(2016—2018年)
根據《河南省推進供給側結構性改革總體方案(2016—2018年)》,為加快商品房去庫存,促進房地產業持續健康發展,制定本專項行動方案。
一、總體要求
以“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念為引領,按照推進供給側結構性改革的總體要求,堅持擴大需求、消化庫存和穩定價格相結合,去庫存和調結構相結合,優化存量和引導增量相結合,棚戶區改造貨幣化安置與去庫存相結合,逐步化解區域性、結構性房地產庫存,促進房地產市場持續平穩健康發展。
二、工作目標
到2018年年底,省轄市市區商品住房庫存去化周期降到12個月以下,三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下,商品住房供應結構更加合理,供應品質進一步提高,供求總量基本平衡,全省房地產市場持續保持平穩健康發展態勢。
三、主要任務
(一)堅持精準調控。
1.科學編制住房建設規劃。各省轄市、縣(市)政府要結合本地城鎮化進程,統籌考慮住房總需求、城市發展和產業布局、商品住房庫存以及供求關系缺口等因素,科學編制住房建設規劃和年度實施計劃,努力使各類房屋建設總量、速度及空間布局與城鎮化發展水平相適應。各縣(市)要于2017年3月底前編制并公布“十三五”住房建設規劃和年度實施計劃,各省轄市要于2017年6月底前編制并公布“十三五”住房建設規劃和年度實施計劃。各地要科學統籌安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供應比例以及相應的土地供應計劃,促進市場供求總體平衡、協調發展。
2.加強用地調控。商品住房銷售形勢好、庫存去化周期6個月以下的省轄市、縣(市),要適當擴大商品住房開發用地供應規模;庫存總量大、去化周期超過18個月且商品住房銷售連續3個月同比不升反降的省轄市、縣(市),要減少以至停止商品住房開發用地供應。商業服務、辦公等房地產庫存去化周期超過36個月的省轄市、縣(市)要適當壓縮乃至暫停新增商業服務用地供應。已經供應的商品房待開發土地,規劃、建設、房管等部門要合理控制項目開工、建設和供應節奏,使之與市場需求和庫存消化能力相銜接,避免產生新的大面積的庫存。改造城中村(棚戶區)騰空的建設用地,鼓勵用于城市基礎設施和公共服務設施建設;用于房地產開發用地的,要納入住房用地供應計劃,嚴格控制供應規模和節奏,確保商品住房有序投放市場。
3.促進房地產用地結構調整。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的省轄市、縣(市),建設、規劃、國土資源等部門可根據市場狀況,以完善城市功能為導向,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目,促進其他產業投資。對按照新用途或新規劃條件開發建設的項目,要重新辦理相關用地手續,重新核定相應的土地價款。(責任單位:省住房城鄉建設廳、國土資源廳、發展改革委和各省轄市、縣〔市〕政府)
(二)進一步打通商品住房與保障房通道。
1.多渠道滿足公共租賃住房需求。全面停止政府新建公共租賃住房,鼓勵保障性住房平臺公司及專業化房屋租賃運營機構承租和運營居民自住需求以外的棚戶區改造安置住房,面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對象出租。各省轄市、縣(市)政府要向符合條件的低收入住房困難家庭給予一定租金補助。
2.大力推進棚戶區改造貨幣化安置工作。2017—2018年各省轄市、縣(市)棚戶區改造貨幣化安置率不得低于50%。庫存量大、去化周期長的省轄市、縣(市)推進棚戶區改造要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18—30個月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%,庫存去化周期30個月以上的省轄市、縣(市)要全部實行貨幣化安置。鼓勵2016年棚戶區改造項目由實物安置向貨幣化安置轉變,并根據計劃調整原安置房用地規劃條件和規劃用途。(責任單位:省住房城鄉建設廳、財政廳、國家開發銀行河南省分行、中國農業發展銀行河南省分行和各省轄市、縣〔市〕政府)
(三)努力擴大住房消費。
1.鼓勵農民進城購房。各省轄市、縣(市)政府要結合農民進城購房的特點,采取更加有針對性的鼓勵政策,擴大農民進城購房規模。商品住房庫存去化周期超過12個月的省轄市、縣(市),要結合本地實際出臺農民進城購房補貼政策,鼓勵建立農民進城購房貸款擔保機構,為進城購房農民提供融資便利和支持。2016年年底前各地要出臺“農民安家貸”配套實施細則,進一步發揮其對住房消費的支持作用。加強對進城農民的職業介紹、技能培訓、就業創業指導等服務;對進城購買住房的農民,要確保其接受義務教育的適齡子女在當地公辦學校入學。
2.擴大商品住房需求。各省轄市、縣(市)政府要加強對改善性住房、商業經營用房、辦公樓等方面去庫存政策的研究,適時出臺符合本地實際的去庫存政策。有條件的地方可將購房補貼的范圍擴大到城鎮家庭自住及改善性住房,有效滿足改善性住房需求。鼓勵各級行政機關、事業單位、金融機構等通過購買商業辦公類商品房解決其業務用房需求。
3.充分發揮住房公積金作用。研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施,將符合條件的農民工、個體工商戶、靈活就業人員等納入住房公積金受益范圍,并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項,加強規范和引導。住房公積金個貸率低于80%的城市要合理確定貸款條件、優化流程、簡化手續,切實提高資金使用效率,支持繳存職工使用住房公積金租、購住房,充分發揮住房公積金對住房消費的支撐作用。
(責任單位:省住房城鄉建設廳、教育廳、財政廳、人力資源社會保障廳、人行鄭州中心支行和各省轄市、縣〔市〕政府)
(四)加快發展住房租賃市場。
1.積極發展住房租賃企業。鼓勵發起設立住房租賃企業,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提供專業、規范的住房租賃服務,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,滿足不斷增長的住房租賃需求。到2018年年底,力爭培育一批具有一定規模的住房租賃企業,繁榮住房租賃市場。支持房地產開發企業拓展業務范圍,利用庫存住房或新建住房開展租賃業務;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作,發展租賃地產。
2.多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業、社團、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源用于出租。加強住房租賃企業備案管理,鼓勵個人委托住房租賃企業和房地產中介機構出租住房。各省轄市、縣(市)政府要根據本地房屋租賃市場需求,細化工作流程,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范進行設計改造后按間出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,確保消防設施完好有效。(責任單位:省住房城鄉建設廳、發展改革委、國土資源廳和各省轄市、縣〔市〕政府)
(五)切實提高住房品質。
1.提高供應品質。圍繞房地產供給側結構性改革,切實提高商品住房供應品質。各省轄市、縣(市)政府要切實提高投融資能力,加大商品住房周邊的基礎設施和教育、醫療衛生等公共服務設施建設力度,增強住房消費吸引力。鼓勵引導房地產開發企業將在建的商品住房項目調整建設為成品住房,建設、國土資源等部門要研究出臺推動成品住房發展的政策措施,積極推進鄭東新區、鄭州航空港經濟綜合實驗區成品住房試點工作,引導省內骨干房地產開發企業和重點項目推廣成品住房,力爭2020年全省實現成品住房全覆蓋。
2.提升物業服務水平。2017年在全省開展物業服務提升年活動。各省轄市、縣(市)政府要研究制定獎勵扶持政策,鼓勵物業服務企業開展示范項目創建活動。采取有效措施,積極推進老舊小區基礎設施改造,引入專業化物業服務企業,提高專業化物業服務覆蓋率。強化物業服務日常監管,對監督檢查不達標以及多次計入不良行為記錄的物業服務企業,要依法進行清理整頓。(責任單位:省住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳、國土資源廳和各省轄市、縣〔市〕政府)
(六)優化市場發展環境。
1.強化企業服務。各省轄市、縣(市)政府要按照行政審批制度改革有關要求,清理、廢止一批過時的限定性政策以及限制房地產開發的不合理規定,為房地產市場健康發展提供政策環境。嚴格執行行政許可法及相關法律、法規,進一步優化行政審批流程,簡化程序、縮短時限、提高效率。優化房屋交易流程,提高工作效率,創新購房模式,推廣“房產超市”,集中展示房企產品,方便群眾選購。
2.做好企業幫扶工作。銀行業金融機構要在防范風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。對項目建設涉及的行政事業性收費、政府性基金和相關規費,可以按照相關政策規定采取緩繳、分期繳納等方式,緩解企業階段性的資金困難。各省轄市、縣(市)政府要積極探索依托政府性平臺公司,按照有償、互助、擔保的原則吸引開發企業積極參與,建立房地產開發企業償債周轉基金,在風險可控的前提下,積極幫助困難企業解決開發建設經營過程中短期過橋資金需求問題,避免企業資金鏈斷裂風險。積極為企業兼并重組和聯合開發創造條件,協助做好問題樓盤的盤活和化解工作。
3.加強企業市場準入和清出管理。加強房地產開發企業市場準入管理,通過招拍掛方式出讓的房地產開發用地,要根據地塊的控制性詳細規劃,設定相應的資質準入條件,從源頭上杜絕企業超資質開發問題發生。企業在工商注冊地外開發房地產項目的,可以不再新設立獨立法人資格的子公司,以分公司名義在項目所在地辦理項目審批手續、設立銀行賬號并在項目所在地稅務機關依法辦理稅務登記、申報納稅、依法繳納有關稅費。培育和發展一批綜合實力強、經營信譽好的房地產開發企業,支持省內骨干房地產開發企業通過品牌輸出、合作開發等方式參與縣域房地產開發。加強對房地產開發企業的監督管理,對近3年內無開發項目、無納稅申報的企業,采取降低房地產開發資質等級、吊銷資質等途徑使其退出。加強商品住房預售資金監管,提高市場風險防控能力。加強企業誠信體系建設,對列入嚴重違法失信企業名單的企業,在資質升級和延續等方面予以限制或禁止。(責任單位:省住房城鄉建設廳、發展改革委、國土資源廳、工商局、國稅局、地稅局、省政府金融辦、人行鄭州中心支行和各省轄市、縣〔市〕人民政府)
四、強化落實
1.落實工作責任。各省轄市、縣(市)政府是本地房地產市場調控的責任主體,要研究制定工作方案,建立房地產市場調控部門聯動機制,定期召開房地產市場形勢分析調控聯席會議,及時把握市場走向和發展趨勢,積極主動采取精準調控措施,確保市場運行健康平穩。各級住房城鄉建設、發展改革、財政、稅務、教育、人力資源社會保障、國土資源等部門要充分發揮職能作用,共同做好房地產市場調控各項工作。銀行業金融機構要繼續做好住房金融服務工作,支持房地產開發企業合理融資需求,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。
2.完善市場監測和預警機制。切實加強房地產市場運行監測和調查研究,及時準確統計上報本地房地產市場運行數據,加強市場分析研判,完善調控和預警機制,及時研究解決房地產市場運行中出現的困難和問題,確保房地產市場持續健康發展,實現市場自我調節。
3.加強宣傳引導。創新宣傳形式和載體,注重發揮互聯網、手機等新興媒體的作用,加強正面宣傳和輿論引導,為商品住房去庫存營造良好輿論氛圍。通過印發通報、簡報等方式定期發布各地商品住房去庫存的做法和經驗,切實加快去庫存工作進程。
4.強化考核問效。建立健全商品住房去庫存評價指標體系,完善商品住房可售面積變化率、庫存去化周期和凈減少量等考核指標,對各地去庫存情況定期進行分析、評價、考核,對措施不力、去庫存效果不明顯的省轄市、縣(市)進行通報。