河南省人民政府
關于完善住房供應體系加快發展
住房租賃市場的若干意見
豫政〔2016〕85號
各省轄市、省直管縣(市)人民政府,省人民政府有關部門:
為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)精神,深化住房供給側結構性改革,加快培育和發展我省住房租賃市場,更好地發揮住房租賃市場在增加住房供給、改善居民居住條件、推進新型城鎮化進程方面的積極作用,現提出以下意見。
一、總體要求
(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城市工作會議、中央經濟工作會議、省委城市工作會議精神,牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,以解決制約住房租賃市場發展的突出問題為導向,降低房地產的投資屬性,增強住房的居住屬性,引導居民轉變住房消費觀念,積極培育住房租賃專業化企業及住房租賃新業態、新模式,有效增加租賃市場供應,促進住房租賃市場持續健康發展。
(二)基本原則。堅持政府引導,加強政策協同,注重政策引領性、針對性、可操作性,不斷完善體制機制,營造有利于住房租賃市場的政策環境;堅持市場主導,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,加快機構化、規模化住房租賃企業發展;堅持以人為本,著力解決住房租賃市場存在的結構性矛盾,建立長期、穩定、和諧的租賃關系,維護租賃當事人合法權益;堅持創新供給,注重供給側改革,鼓勵各地根據經濟社會發展和房地產市場發展情況,充分發揮自主性和創造性,科學確定發展住房租賃市場的目標、重點和政策措施。
(三)發展目標。到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,健全政府監管、行業自律、主體誠信、社會監督的住房租賃市場機制,推動實現城鎮居民住有所居的目標。
二、培育市場供應主體
(一)發展住房租賃企業。充分發揮市場作用,鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提供專業、規范的住房租賃服務,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,滿足不斷增長的住房租賃需求。住房租賃企業工商登記的經營范圍可為住房租賃經營服務、長租公寓、短租公寓等,按照《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號)有關規定享受生活性服務業的相關支持政策。鼓勵住房租賃企業利用互聯網和信息化技術開展租賃經營,實現線上線下互動發展,提升服務質量和效率。
(二)鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。引導房地產開發企業從傳統的開發銷售向租售并舉模式轉變,支持房地產開發企業拓展業務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作,發展租賃地產。
(三)規范住房租賃中介機構。充分發揮住房租賃中介機構作用,開展房源信息盡職調查,加強房源信息發布管理,規范租金、押金管理,提供規范的居間服務。建立健全服務標準體系,提高中介服務質量,倡導誠信服務,不斷提升從業人員素質,促進住房租賃中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。
(四)支持物業服務企業開展住房租賃經營。充分發揮物業服務企業在住房租賃信息采集和租賃服務方面的作用,有條件的物業服務企業可依法開展住房租賃經營。對合法改造房屋用于出租的,物業服務企業應提供相應的便利。對違規裝修、違規合租等行為,物業服務企業應及時制止并向房屋管理機構和城市規劃部門報告。
(五)支持和規范個人出租住房。鼓勵個人依法出租自有住房,支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。規范個人出租住房行為,住房租賃合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。承租人應按照合同約定使用住房和室內設備設施,并按時支付租金。
三、增加住房租賃市場供應
(一)多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租,也可委托住房租賃企業、中介機構出租。
(二)鼓勵新建租賃住房。各地要結合住房供需狀況等因素,適時將新建租賃住房納入住房發展規劃,合理確定租賃住房建設規模,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設。
(三)允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。鼓勵既有建筑按照設計規范及既有建筑節能改造相關規定進行改造后出租,享受國家和省既有建筑節能改造相關支持政策。具體的改建、改造管理辦法由各省轄市、省直管縣(市)政府制定。
四、完善公共租賃住房制度
(一)加大保障力度。提高保障性住房資源配置效率,實施廉租住房與公共租賃住房(以下簡稱公租房)并軌運行、統籌管理。加快在建公租房項目建設進度,盡快竣工分配,完成實物配租。
(二)進一步擴大保障范圍。擴大公租房保障范圍,將符合條件的在城鎮穩定就業的進城農民、外來務工人員等非城鎮戶籍人口,新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員,納入公租房保障范圍。各地要綜合考慮當地經濟發展水平、收入水平和房價情況,合理確定住房保障標準。
(三)實施公租房貨幣化。推進公租房實物保障與租賃補貼相結合,在公租房完成實物配租后仍有保障需求的,應通過政府對公租房保障對象發放租賃補貼的方式解決。完善租賃補貼制度,結合市場租金水平和保障對象實際情況,合理確定租賃補貼標準。
(四)盤活公租房資產。公租房要首先滿足符合住房保障條件的家庭和個人的承租需求。在對保障對象實現應保盡保后,公租房仍有剩余房源的,為避免空置,可按市場租金標準面向社會出租,保證充分利用公租房資源。面向社會出租的租金,要按照公租房管理要求繳入國庫,實行收支兩條線管理。
(五)提高公租房運營保障能力。鼓勵各地政府采取購買服務或政府和社會資本合作模式,將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理,不斷提高管理和服務水平。
(六)整合安置房資源。將滿足居民自住需求以外的安置用房進行統一規劃、建設,由集體經濟組織或住房租賃企業統一承租后投放租賃市場,也可由政府以購買服務的形式,統一承租后用于住房保障。
五、加大政策支持力度
(一)完善住房租賃支持政策。各省轄市、省直管縣(市)政府要研究制定支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策,簡化辦理手續。非本地戶籍承租人辦理住房租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》(國務院令第663號)等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。有條件的地方可采取市場提供房源、政府發放補貼的方式,保障基本的住房需求,也可采取階段性、靈活性的政策措施,活躍住房租賃市場。各有關部門要積極開展管理創新,對住房租賃企業設立登記、住房租賃裝飾裝修、消防安全等方面的申請,要限時辦理有關手續。
(二)給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年年底前可按規定享受免征增值稅政策;對其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產,取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策;對房地產中介機構中的一般納稅人提供房屋租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產及房地產開發企業中的一般納稅人出租自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。
(三)提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。對開發建設并持有經營租賃住房的企業,政策性金融機構可比照保障房建設或棚戶區改造貸款優惠條件發放長期低息貸款。房地產開發企業將已竣工庫存商品住房用于出租經營的,金融機構可給予流動資金貸款或房地產開發貸款展期支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,探索開展房屋租金收益權質押貸款業務。鄭州、洛陽等有條件的城市可自主開展房地產投資信托基金試點。
(四)完善供地方式。鼓勵各地盤活城區存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。
六、完善住房租賃管理體制
(一)落實地方責任。各省轄市、省直管縣(市)政府對本地住房租賃市場管理工作負總責,要根據本意見要求,研究制定具體的實施方案,加強住房租賃管理機構建設,充實人員力量,保障工作經費,確保各項工作有序推進。要建立多部門聯合的監管體制,明確職責分工,充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用,推行住房租賃網格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺,推進部門間信息共享。
(二)完善租賃管理制度。認真貫徹《河南省房屋租賃管理辦法》(省政府令第167號),嚴格落實住房租賃合同登記備案制度,加強住房租賃市場管理,規范市場行為,穩定租賃關系。制定出租住房標準,規范住房租賃行為,保障住房租賃安全。省住房城鄉建設、工商部門要制定住房租賃合同示范文本,并推廣使用。住房租賃當事人經登記備案的租賃合同或房屋租賃登記備案證明,視為承租人合法穩定住所的證明。
(三)加強行業管理。住房城鄉建設(房產)部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作,要會同有關部門加強住房租賃市場監管,完善住房租賃企業、房地產中介機構和從業人員信用管理制度,全面建立相關市場主體信用記錄,對嚴重失信主體實施聯合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記,督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業以及其他管理單位排查安全隱患。各有關部門要按照職責分工,依法查處利用出租住房從事違法經營活動。
(四)促進行業自律。發揮行業自律組織作用,加強住房租賃企業、房地產中介機構和從業人員自律管理,加大對發布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規租賃等行為查處力度。積極推進住房租賃企業、房地產中介機構信用評級工作,并向社會公示。
(五)加強宣傳引導。各省轄市、省直管縣(市)政府及有關部門要充分認識培育和發展住房租賃市場的重要意義,創新工作方式,加大宣傳力度,引導新聞媒體全面、客觀、公正地報道住房租賃市場情況,適應新型城鎮化發展的新形勢和新要求,倡導住房先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念,營造有利于培育和發展住房租賃市場的良好氛圍。
河南省人民政府
2016年12月29日